Засгийн газар ипотекийн “ирээдүй”-г шийднэ

Нийтлэлчийн булан


Ипотекийн зээлийн санхүүжилт эмзэг байна

Орон сууцны найман хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөр хэрэгжээд дөрвөн жил болж байна. Ардчилсан нам засаг тэргүүлсэн хугацаандаа эхлүүлж байсан тус хөтөлбөрт өдгөө 90 гаруй мянган иргэн хамрагджээ. Зээлийн үлдэгдэл 4.1 их наяд төгрөгийг хэдийнэ давж, богино хугацаанд орон сууцны зах зээл хурдацтай тэллээ. Өнгөрсөн хугацаанд шинэ болон хуучин байрны борлуулалт идэвхжиж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ өссөн. Тэрчлэн барилгын материалын дотоодын үйлдвэрлэл сэргэж, жижиг, дунд аж ахуйн нэгж тус салбарт олноор гарч ирлээ. Тоймлон хэлбэл, барилгын салбар “чөмөг” сууж, бяр нэмсэн юм. Барилгачдын баяр энэ өдрүүдэд тохиож байна. Тус салбар өргөжиж, байр суурь нь бэхжихэд найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээл томоохон түлхэц болж өгсөн нь үнэн. Хэрэв уг хөтөлбөр хэрэгжээгүй бол орон сууцны хороолол, хотхон одоогийнх шиг ярайтал сүндэрлэхгүй байж мэдэх л байсан. Иргэдийн хувьд хэдэн жилийн өмнө зээлээр байртай болно гэдэг бараг л боломжгүй зүйл байв. Ялангуяа найман хувийн хүү төсөөллөөс их хол байлаа.

Харин өнөөдөр урьдын нөхцөл 360 градус эргэж, ипотекийн зээлтэй дундаж давхаргын төлөөлөл улам нэмэгдэж байна. Уг зээлийн зорилго ч дундаж давхаргад чиглэсэн.

Иргэдийн хувьд урьдчилгаа 30 хувиа бүрдүүлж байртай болохоор зүтгэдэг болж. Ийм үед ипотекийн зээлийн эрчийг илүү нэмэх хэрэгтэй байгааг эдийн засагчид онцолжээ. Эдийн засагт эерэг өсөлт ажиглагдах болсон сүүлийн нэг жилийн хугацаанд ипотекийн зээлийн эрч саарсан. Үүнээс шалтгаалж орон сууцны борлуулалт удааширч, иргэдийн дээрх тэмүүлэл бага багаар "унтарч" мэдэхэд ойрхон байна. Шалтгааныг тодруулъя. Иргэдээ орон сууцжуулах бодлогыг хэрэгжүүлэх боломжит хувилбар нь ипотекийн зээл. Үүнийг бодлого тодорхойлогчид бодит үр дүнгээр нь харж байна. Харамсалтай нь, тус зээлийн санхүүжилт хумигдсаар байх болов. Сард хамгийн ихдээ 500 хүрэхгүй өрх ипотекийн зээлд хамрагдаж байна. Гэтэл үүний цаана зээлийн хариу хүлээх өчнөөн өрх бий. Зээлийн эх үүсвэр агшсан учраас олуулаа орон сууцтай болох зорилт ч бас бүдгэрч мэдэх юм Агаарын бохирдлыг бууруулахад хамгийн үр дүнтэй арга нь иргэдээ орон сууцжуулах явдал.

Банкуудын хувьд эх үүсвэр хангалттай байгаа нөхцөлд шаардлага хангасан зээлийг олгодог байлаа. Гэтэл төрөөс хэрэгжүүлж буй хөтөлбөрийн эх үүсвэр багассан нь олон хүний итгэлийг мохоогоод байгаа юм. Монголбанкнаас ипотекийн зээлийн наймдугаар сарын мэдээллийг саяхан танилцууллаа. Төв банк болон Засгийн газар хамтран нийт 24.5 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг тайлант хугацаанд гаргажээ. Ингэснээр 393 зээлдэгч ипотекийн зээлд хамрагдсан байна. Ипотекийн зээлд эзлэх хугацаа хэтэрсэн болон чанаргүй зээлийн үзүүлэлт хамгийн бага байдаг. Энэ нь тус бүтээгдэхүүний үнэ цэнийг тодотгодог.
Ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн ирээдүй тун эмзэг байна. Жилийн найман хувийн хүүтэй тус зээл тогтвортой үргэлжлэх эсэхийг шинээр бүрдэх Засгийн газар мэдэхээр болж байгаа.

Орон сууцны зээлийн хөтөлбөр хэрэгжээд дөрвөн жил болж байна

Монголбанк орон сууцны хөтөлбөрөөс гарна гэдгээ эртнээс мэдэгдсэн. Энэ утгаараа өөрсдийн оролцоогоо хумьж, сар болгоны санхүүжилтээ ч танаж эхэлсэн. Ипотекийн зээл Засгийн газрын нуруун дээр ирж байгаа нь энэ. Иргэдээ орон сууцжуулах нь чухамдаа төв банкнаас илүү Засгийн газрын хариуцах ажил. ОУВС болон Дэлхийн банк ч ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг засагт даатгах нь оновчтой гэдгийг хэлж байгаа.

Монголбанкны хувьд дээрх хөтөлбөр хөлөө олоход нь туслах, орон сууцны санхүүжилтийн шинэ тогтолцоог бий болгох гэж тус зах зээлд нэлээд гүнзгий орсон. Үүний хүчинд ипотекийн зээлийн үлдэгдэл таван жилийн өмнөх Монгол Улсын нэг жилийн төсөвтэй ижил хэмжээнд ирсэн билээ. Өөрөөр хэлбэл, өөрөө өөрийгөө авч явах хэмжээнд орон сууцны хөтөлбөр өргөжсөн гэсэн үг. Гэвч энэ нь одоогийн өсөн нэмэгдэж буй эрэлтийг хангаж дийлэхгүй байна. Тиймээс шинэ Засгийн газар ирэх оны төсөвт ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг нэмж тусгах хэрэг гарч байгаа юм. 2018 оны улсын төсвийг ирэх сард нээлтээ хийх намрын чуулганаар хуулийн хугацаанд хэлэлцэн батлан учиртай. Нийслэл хотод амьдарч буй айл өрхийн 60 гаруй хувь нь, хөдөө орон нутгийн иргэдийн дийлэнх нь дулаан, ус хангамжгүй сууцанд амьдарч байгаа билээ. Энэ нь хөтөлбөрийг эрэлт, хэрэгцээг илүү тодотгож байгаа юм.

Дэлхийн улс орнууд орон сууцжуулалтыг төрөөсөө дэмжсэн байдаг. Манай улсын хувьд энэхүү жишгээр л яваа. Сүүлийн гурван жилд дунджаар жил болгон 23 мянган орон сууц ашиглалтад орсон. Эхэнд дурдсан, барилгын салбарын хөгжлийг уг тоо харуулна. Монголбанк орон сууцны хөтөлбөрийн гол тоглогч нь болж ажилласан. Хэдий ийм боловч байнга хөтөлбөрийг санхүүжүүлэх боломжгүй. Тиймээс Засгийн газарт шилжүүлэх алхам тавигдсан. Гэвч өрийн дарамт, төсвийн алдагдлаас үүдэн хөтөлбөрийн  санхүүжилтийн эх үүсвэр толгойны өвчин болоод байна.

• Өнгөрсөн хугацаанд шинэ болон хуучин байрны борлуулалт идэвхжиж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ өссөн.

• Иргэдийн хувьд урьдчилгаа 30 хувиа бүрдүүлж байртай болохоор зүтгэдэг болж. Ийм үед ипотекийн зээлийн эрчийг илүү нэмэх хэрэгтэй байна.

• Харин ирэх оноос Засгийн газар ипотекийн зээлийн ирээдүйг залах жинхэнэ үүргээ гүйцэтгэх юм. Тэгвэл зээлийн эх үүсвэр нэмэгдэх боломжтой.

 Орон сууцны санхүүжилтийн журмыг Монголбанк шинэчлэн баталсан ч хөтөлбөрийг Засгийн газартай хамт үүрч яваа. Харин ирэх оноос Засгийн газар ипотекийн зээлийн ирээдүйг залах жинхэнэ үүргээ гүйцэтгэх юм. Тэгвэл зээлийн эх үүсвэр нэмэгдэх боломжтой. Хэрэв төсөвт мөнгө тусгаагүй нөхцөлд одоогийн эх үүсвэр нэмэгдэх боломж хомс билээ. Засгийн газрын дотоодын бондын орлогоор ипотекийн зээлийг санхүүжүүлж болох ч хоёр дахин алдагдал хүлээнэ. Учир нь, ипотекийн зээлийн хүү засгийн бондоос хоёр дахин бага хүүтэй. Тиймээс бага хүүтэй санхүүжилтийн эрэлд Засгийн газар гарах хэрэгтэй болж байна. Төсвийн орлого төлөвлөгөө давж байгаа нөхцөлд орлогоор санхүүжүүлэх нь хамгийн боломжит хувилбар юм.

САНАЛ БОЛГОХ