Монголын Ипотекийн Корпораци нь иргэдийн төлөө ажилладаг компани

Мэдээ


Утааг бууруулахад төр, хувийн хэвшлийн хамтын цогц ажиллагаа чухал

Улаанбаатар хотыг утаанаас салгах төгс шийдэл болсон гэр хорооллыг орон сууцжуулах ажил, орон сууцны тогтвортой санхүүжилтийн талаар Монголын Ипотекийн Корпораци (МИК)-ийн гүйцэтгэх захирал Б.Гантулгатай ярилцлаа.

-МИК анх хэзээ, ямар зорилгоор байгуулагдсан талаар ярилцлагаа эхэлье?
-МИК-ийг анх 2006 онд Монголбанк, арилжааны 10 банк хамтран үүсгэн байгуулсан. Байгууллага нь орон сууцны анхдагч зах зээлийг дэмжих, хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэх, ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гарган дотоод, гадаадын хөрөнгө оруулагчдад санал болгон орон сууцны тогтвортой санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгох үндсэн зорилготой. Тухайн үед эрх зүйн орчин бүрдээгүй, банкны салбарт урт хугацаат эх үүсвэр хомс байснаас орон сууцны зээл гэдэг бүтээгдэхүүн маш ховор байсан цаг. 2003 онд Азийн хөгжлийн банкны төслийн санхүүжилтээр цөөн тоогоор 15 хүртэлх жилийн хугацаатай, жилийн 14 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл өгч байсан боловч төслийн хэрэгжих хугацаа дуусахтай зэрэгцээд тус зээлийн олголт зогссон. Тиймээс эргэн төлөлт сайн, үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан эрсдэл харьцангуй багатай энэ зээлийг зах зээлд арилжааны банкууд өөрийн эх үүсвэрээр олгож дөнгөж эхэлж байсан үе.

Гэхдээ банкны зээлийн эх үүсвэр нь өндөр өртөгтэй, хугацаа богино тул орон сууцны зээл жилийн 18-21 хувийн хүүтэй, зээлийн гэрээ дээд тал нь 10 жилийн хугацаатай хийгдэж байсан түүхтэй. Үнэндээ иргэдийн орон сууц авах эрэлт их, банкууд түүнд нь зориулсан зээл олгох боломжгүй тийм л нөхцөл байдал одоогоос 12 жилийн өмнө байсан. Энгийнээр тайлбарлавал, арилжааны банкууд 1-2 жилийн хугацаатай хадгаламж харилцагчдаасаа татан төвлөрүүлж түүгээрээ 10-15 жилийн хугацаатай орон сууцны зээл иргэдэд олгох шаардлагатай боллоо гэж үзье. Энэ нөхцөл байдлыг банк иргэн А-гаас нэг жилийн хугацаатай хадгаламж татаж, түүгээрээ орон сууц худалдан авах хүсэлтэй иргэн Б-д 15 жилийн хугацаатай орон сууцны зээл олгож байгаатай зүйрлэж болно. Мөн аливаа арилжааны банкны хувьд нийт олгосон зээлийн бүтцийн зохистой харьцаа гэж байх ёстой. Хэт их орон сууцны зээл, эсвэл зөвхөн цалингийн зээл олгоод эхэлбэл энэ харьцаа алдагдах эрсдэлтэй.

Урьдчилгаа төлбөр бууруулах шийдлийг эрэлхийлж байна

Иймээс нэг талаас ирээдүйд банкыг эх үүсвэр болон зээлийн хугацааны үл нийцлийн хүндрэлд оруулахгүй байх, нөгөө талаас аль болох олон иргэнд орон сууцны зээл олгох нөхцөлийг бүрдүүлэхийн тулд урт хугацаатай эх үүсвэрээр орон сууцны зээл олгогч банкуудыг хангах бүтцийг бий болгохын тулд МИК үүсгэн байгуулагдсан. МИК байгуулагдсан цагаасаа л орон сууцны санхүүжилтийн олон улсын сайн туршлагыг Монгол Улсад нэвтрүүлэх, зах зээлийн дэд бүтэц, мэргэшсэн хүний нөөц, программ хангамжийг бий болгоход их хэмжээний хөрөнгө оруулалт хийсэн. Түүнчлэн тогтвортой санхүүгийн эх үүсвэр бүрдүүлэх, хэлцлийн баримт бичиг боловсруулах, гадаадын банк санхүүгийн байгууллагуудаас эх үүсвэр татах ажлуудад төвлөрч байсан.

-Эргээд харахад ипотекийн зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэхэд ямар ажлууд хийгээд байна вэ?
-2017 оны эцсийн байдлаар үндсэндээ гурван ажилд төвлөрч ирсэн. Нэгдүгээрт, банкуудад тогтвортой эх үүсвэр олгох ажлын хүрээнд нийт 14 арилжааны банкинд ойроцоогоор 3,200 зээлдэгчийн 84 тэрбум төгрөгийн өртөг бүхий орон сууцны зах зээлийн хүүтэй зээлийг худалдаж авах замаар банкуудад эх үүсвэрийг олгосон байна. Хоёрдугаарт, орон сууцны зээлийн хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэх эрх зүйн орчныг бүрдүүлэхэд санал, бодлоо холбогдох төрийн болон мэргэжлийн байгууллагуудад хүргүүлж ажиллаж ирсэн. Гуравдугаарт, найман хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхэд МИК хоёрдогч зах зээл дээр ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргаж оролцож байна.

Энэ хөтөлбөрийн хэрэгжилтийг санхүүгийн салбарт төр, хувийн хэвшлийн хамтран хэрэгжүүлсэн хамгийн амжилттай хөтөлбөрийн нэг гэж хардаг. Хөтөлбөр хэрэгжихээс өмнө банкны салбарт 2003-2013 оны хооронд нийт 34 мянган иргэн орон сууцны зээл авсан. 2013 онд хөтөлбөр хэрэгжиж эхлэхэд дээрх 34 мянган иргэний 15 мянгынх нь зээлийн хүүг жилийн найман хувийн хүүтэй зээл болгон бууруулан дахин санхүүжүүлж, шинээр 65 мянган иргэн ипотекийн зээлд хамрагдаад байна. Хөтөлбөрийн үр шимийг нийт 80 мянга орчим иргэн хүртэж орон сууц худалдаж авсан байна. Өнөөдөр банкны зээлийн гуравны нэг нь орон сууцны зээл байна. ДНБ-д эзлэх орон сууцны зээл хөтөлбөр эхлэх үед 6 хувь байсан бол өнөөдөр 15 хувьтай тэнцэж байна. Харин дэлхийн дундаж үзүүлэлт 23 хувь байдаг.

-Иргэдийн дунд МИК-ийн үйл ажиллагааны талаар мэдээлэл бага учраас төсөөлөл хомс байдаг. Тиймээс ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг бүрдүүлэхэд МИК ямар үүрэгтэй оролцож ирсэн талаар та маш энгийнээр тайлбарлаж өгнө үү?
-Тийм байж болох юм. МИК нь санхүүгийн хоёрдогч зах зээлд үйл ажиллагаа явуулдаг учраас арилжааны банкууд болон хөрөнгө оруулагчдын хүрээнд илүү танигдсан. Санхүүгийн салбарт мэргэшсэн байгууллага учраас өнгөрсөн хугацаанд олон нийттэй харилцах асуудалдаа сул анхаарсан тал байж магадгүй ээ. Найман хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөрийн хувьд МИК санхүүгийн тогтолцоог сайжруулж, дараа дараагийн иргэд байр худалдан авах нөхцөлийг бүрдүүлэхэд анхаарсан. Монголбанк найман хувийн зээлийн эх үүсвэрийг арилжааны банкуудад олгож, арилжааны банкуудаас иргэд зээл авч эхэлсэн.

Харин МИК банкуудын олгосон зээлийг багцалж, ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд буюу үнэт цаас гаргадаг. Бондын эргэн төлөгдөх баталгаа нь ипотекийн зээл учраас “ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд” гэж нэрлэдэг. Тус бондын 90 хувийг Монголбанк, үлдсэн 10 хувийг арилжааны банкууд эзэмшдэг. Бид зээлийг нь худалдаж авахдаа арилжааны банкуудад бонд өгч, арилжааны банкууд Монгол банкнаас авсан богино хугацаат эх үүсвэрээ тус бондоор төлдөг. Үндсэндээ уг зээлийн эх үүсвэрт Монголбанк 2013-2017 оны аравдугаар сар хүртэл дөрвөн их наяд төгрөгийн санхүүжилт гаргасан байна. Харин МИК үүний гурван их наяд төгрөгтэй тэнцэх зээлийг үнэт цаасжуулаад байна. Өөрөөр хэлбэл, хөтөлбөрийн хүрээнд олгосон санхүүжилтийн дөрөвний гурвыг МИК үнэт цаасаар дамжуулж буцаагаад Монголбанк руу чиглүүлсэн юм. Эдгээр бондын эргэн төлөлтөөс найман хувийн зээлийн хөтөлбөр үргэлжилж байна.

-Засгийн газар, Монголбанк энэ онд найман хувийн орон сууцны зээлд 300 тэрбум төгрөг зарцуулахаар болсон. Энэ хэмжээг орон сууцны эрэлт, борлуулахад бэлэн байгаа 35 мянган орон сууцны тоотой харьцуулахад хангалттай санхүүжилт болж чадах уу?
-Зээлийн хөрөнгийн нэгдсэн багцын статистикаас харахад 80 ам метр хүртэлх талбайтай орон сууцанд дунджаар 50-55 сая төгрөг олгож байна. Үүгээр бол 300 тэрбум төгрөг бол 5000 орчим байрыг санхүүжүүлэх дүн. Тиймээс энэ санхүүжилтийг нэмэгдүүлэхэд МИК-ийн хоёрдогч зах зээлийн үүрэг оролцоо их юм.

-Бүтцийн санхүүжилтийн хөрөнгө оруулагч буюу санхүүгийн хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэх туршлагыг анх нэвтрүүлж байгаа байгууллага гэлээ. Энэ нь манай улсад шинэ туршлага болохуйц онцлох үйл явдал мөн үү. Дэлхий нийтэд ер нь ипотекийн хоёрдогч зах зээл ямар үүрэгтэй оролцдог юм бэ?
-Арилжааны банк орон сууцны зээлээ иргэдэд олгож байгаа нь ипотекийн анхдагч зах зээл юм. Харин хоёрдогч зах зээл нь арилжааны банкуудын олгосон зээлийг эдийн засгийн эргэлтэд оруулахыг хэлдэг. Эргээд харахад компани байгуулж байсан 2006 онд санхүүгийн хоёрдогч зах зээлийг дэмжих эрх зүйн дэд бүтэц байгаагүй. Засгийн газрын хөтөлбөр ч гараагүй байсан. Энэ зах зээл хөгжих эрх зүйн орчин 2010 онд Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай, 2011 онд Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль батлагдсанаар бий болсон. Үүний тусламжтайгаар хоёрдогч зах зээлд баталгаат бонд, барьцаат бонд гаргах эрх зүйн боломж бүрдсэн. Хоёрдогч зах зээлийн тогтолцоо нь тогтвортой санхүүжилтийг бий болгодог учраас олон улсад орон сууц санхүүжилтийн корпорациуд энэ тогтолцоог хөгжүүлэхэд анхаарч ирсэн. Урт хугацааны бүтээгдэхүүн гаргаж байгаа нь санхүүгийн салбараа хөгжүүлэхэд үүрэг оролцоогоо нэмэгдүүлж байгаа хэрэг юм. МИК нь олон улсын сайн туршлага судлах зорилгоор Олон улсын орон сууцны санхүүжилтийн холбоо (IUHF), Азийн хоёрдогч зах зээлийн холбоо (ASMA)-нуудын гишүүнээр элсэн ажиллаж байна.

Ногоон сан байгуулах боломжийг судалж байна
-Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлт сайн. Энэ утгаараа салбартаа эрсдэл багатай зээлд тооцогддог. Ер нь хөрөнгө оруулагчид энэ бүтээгдэхүүнийг хэр зэрэг сонирхох бол?
-Энэ бол тогтолцоогоо хэр зэрэг хөгжүүлэхээс шалтгаална. Нэг талаас орон сууцны зээлээр баталгаажсан бондын гол хөрөнгө оруулагчид нь олон улсын жишгээр тухайн улсын тэтгэвэрийн болон даатгалын сангууд, арилжааны банкууд байдаг. Өөдрөгөөр харвал, Монгол Улсад Ирээдүйн тэтгэврийн нөөц сан зэрэг сангууд энэ бондын худалдан авагч болж, орон сууцны санхүүжилтэд хөрөнгө оруулбал дотоодын хөрөнгө оруулалтын орчинд их том дэвшил гарна. Ингэснээр иргэдийн орон сууцны хэрэгцээг ч хангана, бас эргээд урт хугацаанд тухайн санд хөрөнгийн эргэж орох урсгал чиглэгдэнэ. Цаашид тэтгэвэр болон нийгмийн даатгалын, амьдралын урт хугацаат даатгалын компаниудын үйл ажиллагаа, эрх зүйн орчин сайжирвал манай маш том хөрөнгө оруулагчид болно. Хамгийн гол нь зах зээлийн зарчмаар явах ёстой. Ингэж байж 15-30 жилийн хугацаатай санхүүгийн хэрэгсэл гаргаж буй манай байгууллагын үүрэг оролцоо тод томруун харагдана. Бид урт хугацааны санхүүгийн бүтээгдэхүүн гаргаж буй анхдагч байгууллагын хувьд дараа дараагийн оролцогчид таатай үйл ажиллагаа явуулах нөхцөлийг бий болгоход анхаарч ажиллаж байна.

-Өнгөрсөн хугацаанд хөрөнгөөр баталгаажсан хэдий хэмжээний үнэт цаас гаргаж, санхүүжилт бүрдүүлэхэд оролцсон бэ?
Төрөөс хэрэгжүүлж байгаа орон сууцны хөнгөлөлттэй хөтөлбөрийн хүрээнд Монголбанкнаас арилжааны банкуудад нийт дөрөв орчим их наяд төгрөгийн санхүүжилт олгосон. МИК ОССК ХХК нь зээлийг багцлан хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах зорилго бүхий тусгай зориулалтын компаниар дамжуулж 13 удаагийн хэлцлээр 3.08 их наяд төгрөгийн үнийн дүн бүхий баталгаат үнэт цаасыг гаргаад байна.

-МИК ОССК ХХК-ийн толгой компани МИК Холдинг ямар зорилгоор нээлттэй хувьцаат компани болсон бэ. Өнгөрсөн хугацаанд хэдий хэмжээний ногдол ашиг тараасан бэ?
-2015 оны арванхоёрдугаар сард МИК нийт хувьцааныхаа 15 хувийг олон нийтэд санал болгосон. Үндсэн зорилго нь компанийн сайн засаглалыг улам сайжруулах, эх үүсвэрийг орон сууцны зах зээлийн тогтвортой санхүүжилтийг дэмжих зорилгоор арилжааны банкуудад байршуулсан. МИК өөрийн хувьцааг олон нийтэд санал болгосон арилжаа нь Монголын Хөрөнгийн бирж (МХБ) дээрх хамгийн том үнийн дүн бүхий арилжаагаар бүртгэгдэж байсан. Өнөөдрийн байдлаар тус компанийн зах зээлийн үнэлгээ 220 тэрбум төгрөгт хүрсэн нь зах зээлийн үнэлгээгээр эхний гуравт эрэмбэлэгдэж, МХБ-ийн нэгдүгээр зэрэглэлд бичигдэх компани болсон байна. Ногдол ашгийн хувьд 2016 оны дөрөвдүгээр сард 5.5 тэрбум төгрөгийг, 2017 оны дөрөвдүгээр сард 10.8 тэрбум төгрөгийг хувьцаа эзэмшигчдэдээ олгосон. Засаглалаа сайжруулах дараагийн алхам бол хувьцаа эзэмшигчдийн бүтэцдээ олон улсын банк санхүүгийн байгууллагыг татан оролцуулахыг эрмэлзэж байна. Нийт хувьцааны 20 хүртэлх хувь дээр Олон улсын санхүүгийн корпораци (IFC), АХБ(ADB), ЕСБХБ (EBRD) зэрэг олон улсын банк санхүүгийн байгууллагуудыг хувьцаа эзэмшигчдийн бүтцэд оруулбал маш том ахиц болно гэж харж байна. Үүний эхлэлийг энэ онд тавихаар ажиллаж байгаа. Энэ дашрамд хэлэхэд, манай компанийн хувьцааг сонирхсон хүн бүр хөрөнгийн биржээр дамжуулан худалдан авах боломжтой.

-Энэ онд болон дунд хугацаанд ямар зорилттой байгаагаа хуваалцана уу. Санхүүжилтийг уян хатан болгохын тулд олон улсын зах зээлд гарах бэлтгэл ажил эхэлсэн байгаа юу?
-Бид эрсдэлээ өөрсдөө дагаад олон улсын банк, санхүүгийн байгууллагаас эхний ээлжид бонд босгох замаар зээлийн эх үүсвэр бий болгохыг зорьж байна. Тиймээс бэлтгэл ажлын хүрээнд олон улсын зээлжих зэрэглэл тогтоох байгууллага болох Fitch Ratings-ээс зээлжих зэрэглэл тогтоолгож байна. Орон сууцны санхүүжилт бол иргэдийн сайн сайханд чиглэсэн, нийгмийн хөгжлийн нэг том асуудлыг шийдэхэд чиглэгдсэн ажил. Тиймээс МИК бонд босгох нь цаг хугацааны асуудал гэж хардаг. Цаашид МИК-ээс баталгаа гаргах замаар иргэдийн орон сууцны зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг бууруулах, цаашлаад ногоон барилгыг дэмжих зорилгоор ногоон сан байгуулах боломжийг ажил хэрэг болгох боломжийг судалж байгаа. Энэ мэт иргэдийн сайн сайханд, утаагүй Улаанбаатарын төлөө ажиллахаар эрмэлзэлж байна.





САНАЛ БОЛГОХ