Ипотек эдийн засгийг илаарьшуулна

Орон сууцны бүтээн байгуулалтыг түшиглэн эрийн цээнд хүрсэн барилгын салбарын хөгжил ипотекийн зээлээс ихээхэн хамааралтай байдгийг харуулсан нэгэн сонирхолтой судалгааг СЭЗИС хийжээ. Уг судалгаанаас үзвэл найм болон таван хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг дагаад барилгын салбарын ДНБ-ий хэмжээ өсдөг хэмээн дүгнэж болно. Бэлэн мөнгөгүй атлаа орон сууцтай болохыг хүссэн иргэд 2013 оноос өмнө банкуудын өөрийн болон гадаад хямд эх үүсвэрээр орон сууцны зээлд хамрагддаг байсан. Тухайн үед иргэд орон сууц зээлээр худалдаж авах замаар барилгын салбарыг дунджаар 750 орчим тэрбум төгрөгөөр тэтгэдэг байв. Харин шинэчлэлийн Засгийн газар хүн амаа орон сууцжуулах бодлогыг далайцтай хэрэгжүүлж эхэлсний үр дүнд 2017 оны төгсгөлд ипотекийн нийт зээлийн хэмжээ 4.2 их наяд төгрөг, нийт зээлдэгчийн тоо 93.1 мянгад хүрсэн статистик бий. Өөрөөр хэлбэл, өнгөрсөн таван жилийн хугацаанд барилгын салбарт эргэлдэх мөнгө ийм хэмжээгээр нэмэгдсэн гэсэн үг юм. Жилийн найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийн оргил үе нь 2013 оны гуравдугаар улирал байсан бөгөөд энэ үед иргэдэд олгосон зээлийн хэмжээ 550 тэрбум гаруй төгрөгт хүрчээ. Үүнийг дагаад барилгын салбарын ДНБ-ий хэмжээ нэмэгдэж 300 тэрбум төгрөг давсан байх юм. Харин түүнээс хойш зээлийн дундаж хэмжээ буурах тусам барилгын салбарын бодит өсөлт ч дагаад багассаныг уг судалгааны автор Д.Гансүлд тайлбарлалаа. Ерөөсөө Засгийн газраас хэрэгжүүлж буй орон сууцжуулах бодлого, ипотекийн зээлийн журамд орсон өөрчлөлтөд барилгын салбар мэдрэг байдаг. 2016 оны хоёрдугаар улирлаас ипотекийн зээлийн хүүг таван хувь болгож бууруулснаар зээл олголт эргэн нэмэгдэж, орон сууцны борлуулалт, барилгын салбарын ДНБ-ий хэмжээ дагаад өссөн.

Гэхдээ энэ өсөлт найман хувийн хүүтэй зээлийн оргил үетэй харьцуулахад даруухан. Гэсэн ч барилгын салбарт үзүүлэх нөлөө нь өмнөхтэй яг адил зүй тогтолтой байжээ. Өнгөрсөн таван жилийн хугацаанд цемент, арматур зэрэг орон сууцны голлох түүхий эдийг дотоодоосоо 100 хувь хангадаг болсон нь барилгын салбарт цутгасан энэхүү мөнгөн урсгалын шууд тусгал. Энэ таатай нөхцөл байдлын үр дүнд барилгын салбараас хамгийн олон үндэсний үйлдвэрлэгч төрж, өдгөө орон сууцны нийт түүхий эдийн 70 орчим хувийг дотоодоосоо хангаж буй. Хөнгөлөлттэй зээлээр иргэдийг орон суужуулах бодлого барилгын салбарт төдийгүй орон сууцны үнийн индекс, хувийн санхүү,цаашлаад үйлдвэрлэл, худалдаа гээд улсын эдийн засгийн бүтцэд ч эерэг нөлөөтэй байлаа. Тухайлбал, ипотекийн зээл олгож эхлэхээс өмнө буюу 2010-2012 онд дунджаар 36 хувь байсан өрхийн өр, орлогын харьцаа 2013-2014 онд 57 хувь болж огцом өссөн. Энэ харьцаа аажим тэлсээр 2016 оны хоёрдугаар улиралд 75 хувь болжээ. Харин таван хувийн зээл олгож эхэлснээр мөн огцом өсөж, 83 хувьд хүрсэн юм. Нэг талаас нь харахад өрхийн өрийн дарамтыг нэмж буй боловч нөгөөтэйгүүр ипотекийн зээл нь тухайн өрхөд хуримтлал бий болгох, зөв зарцуулалтын дадал суулгах гээд амьдралд ашигтай олон эерэг нөлөө үзүүлдэг байна. Энэ эерэг өөрчлөлт ипотекийн зээлээ төлж эхлэхэд бус урьдчилгаа хуримтлуулахаас эхэлдэг гэдгийг судлаачид онцолжээ. Монголбанкны 2017 оны судалгааны эмхэтгэлд дурдсанаар нэг өрхийн ипотекийн зээлийн урьдчилгаа цуглуулах дундаж хугацаа 3-4 жил байдаг. Байрны түрээс төлдөггүй бол 10 хувийн урьдчилгаа цуглуулахад хамгийн багадаа 15 сар зарцуулдаг. Харин түрээс төлдөг өрхийн хувьд 30 хувийн урьдчилгааг 6.2 жилд цуглуулдаг байна. Энэ нь хадгаламжийн хэмжээнд эерэгээр нөлөөлж банкны салбарт эргэлдэх мөнгөн урсгалыг тэтгэдэг. ингэснээр банкуудын зээл олголтод дам байдлаар эерэг нөлөө үзүүлдэг байна.

Нөгөө талаар өрхийн хэрэглээ жигдэрч, ханшийн савлагаанаас хараат импортын худалдаа хумигдаж, үндэсний үйлдвэрлэл сэргэх таатай нөхцөл бүрддэг. Чөлөөт эдийн засгийн тогтолцоонд шилжсэнээс хойш монголчуудын өөрсдийн гараар амжилттай хийж буй бүтээн байгуулалт бол яах аргагүй барилгын салбар. Түүхий эдийн үнэ уналттай байсан өнгөрсөн жилүүдэд ипотекийн санхүүжилтийн ачаар барилгын салбарын үйлдвэрлэл, ажлын байрны тоо эерэг гарч, эдийн засгийн нэг тулах цэг болж байсан нь үнэн. Энэ эрчинд л барилгын салбар хөл дээрээ бат зогсож, хамгийн сүүлийн үеийн технологи нэвтрүүлж, улирлын хамаарлыг бууруулах дайны хүчин чадалтай болоод буй. Гагцхүү энэ бүхнийг хөдөлгөх мөнгөний эх үүсвэр л дутагдалтай байна. Эдийн засаг сэргэж, өрхийн орлого тогтмол нэмэгдэж, банкууд орон сууцны зээлийн өргөдөлд даруулж байгаа энэ таатай боломжийг алдана гэдэг харамсалтай. Энэ эгзэгтэй үеийг ашиглаж, орон сууцжуулах бодлогоо далайцтай хэрэгжүүлбэл бүтээн байгуулалтын нүсэр салбараас орох татварын орлого нэмэгдэж, эдийн засгийн түүхий эдийн экспортын хамаарлыг бууруулахад хувь нэмэртэй. Тэрчлэн ипотек нь иргэдийн хэрэглээг илүү ухаалаг болгож, ажил эрхлэлтэд төдийгүй дундаж давхаргад бодит дэмжлэг болдог. Энэ нь эдийн засгийн үндсэн үзүүлэлт инфляц тогтвортой байхад голлох нөлөө үзүүлж байна.