Ипотекийн ирээдүй урт хугацаат санхүүжилтээс шалтгаална

Хагас зуун жил өрнөсөн бүтээн байгуулалттай тэнцэх үр дүнг тав хүрэхгүй жилийн дотор авчирсан Монгол улсын ипотекийн зээлийн хөтөлбөр олон улсын анхаарлыг татаж байна. 2013 оноос хойш 80 мянга орчим айл өрхийг тав тухтай орон сууцаар хангаж, үл хөдлөх хөрөнгөтэй дундаж давхарга бүрэлдэхэд түлхэц болсон энэ хөтөлбөр Монголын төр, хувийн хэвшлийн хамгийн шилдэг түншлэлийн нэг юм. Гэвч барилга, хөрөнгийн зах зээл зэрэг олон салбарт эргэлт авчирсан энэ хөтөлбөрийг шинэ шатанд гаргах, системийн хүрээнд шинэчлэх шаардлага тулгарсаар. Монгол улсын орон сууцжуулах бодлого сонголтын өмнө зогсож буй энэ үед Азийн моргейжийн хоёрдогч зах зээлийн тоглогчид улаанбаатарт чуулж, сорилт, шийдлээ хэлэлцэж байна. Монгол улсад анх удаа болж буй Азийн тогтмол орлоготой үнэт цаасны тав дахь удаагийн чуулганаар хэлэлцсэн гол сорилт хийгээд шийдлийг тоймлон хүргэе.

Сорилт: БХБЯ-ны тооцоогоор орон сууцны найман хувийн хүүтэй зээлд хамрагдах хүсэлтэй 120 гаруй мянган айл өрх буйн ердөө 10.6 хувь нь ипотекийн зээлийн шалгуур хангаж байгаа аж. Бас эдгээр өрхийн 80 хувь нь 40-60 ам метр, нэгжийн үнэ нь 1.2 сая төгрөгөөс дээшгүй орон сууц худалдах авах хүсэлтэй байна. Зах зээлийн эрэлт нэгэнт ийм тул иргэдийн хэтэвч, худалдан авах чадварт тохирсон бодлогын арга хэмжээ авч, ипотекийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэх шаардлага тулгарч байгаа юм.

Шийдэл: Орон сууцны зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэхийн тулд зээлдэгчдийн орлогыг нь онилсон орон сууцны бодлого явуулах нь чухал. Тухайлбал, төсвийн татаасыг бага, дунд орлоготой иргэд рүү чиглүүлэх хэрэгтэй гэж дэлхийн банкны Санхүүгийн салбарын ахлах мэргэжилтэн андрей милютин хэлж байна.

Сорилт: Багаар бодоход 20 жилийн хугацаатай орон сууцны зээлийн тогтолцоо нь алсыг харсан бодлого, урт хугацаат санхүүжилт нэхэж байна. Гэвч монголд урт хугацааны мөнгө ч, урт настай бодлого ч үгүйлэгдсээр. Сүүлийн таван жил энэ хөтөлбөрийн санхүүгийн тулхтай багана байсан монголбанк 2019 оны нэгдүгээр сараас нэрээ татаж, Засгийн газарт шилжүүлэхээр төлөвлөж буй. Гэтэл хэзээ мөдгүй энэ хөтөлбөрийн жолоог атгах Засгийн газрын ипотекийг үргэлжлүүлэх төлөвлөгөө бэлэн болоогүй л байна. “Монголын бодлого тодорхойлогчид шийдэл эрэлхийлж буй энэ үед Азийн чуулган болж буй нь цагаа олсон үйл явдал” гэж Сангийн дэд сайд Х.Булгантуяа онцолсон. Мөн энэ үеэр хэлэлцсэн шийдлийг ч төрийн бодлогод тусгана гэдгээ тэрбээр хэлсэн. Түүнчлэн ипотекийг үргэлжлүүлэх Засгийн газрын төлөвлөгөө ирэх есдүгээр сар гэхэд бэлэн болно. Монгол улсын Засгийн газар нийгэм, эдийн засгийн чухал ач холбогдолтой энэ хөтөлбөрт онцгой анхаарал тавьж байгаа бөгөөд БНХАУ, БНСУ-аас монголыг чиглэх нэг тэрбум ам.долларын санхүүжилтийг орон сууцны бодлогод чиглүүлэх аж гэхдээ энэ санхүүжилтийг орон сууцны бүтээн байгуулалтад зарцуулна. Энэ хэрээр ипотекийн зээлийн эрэлт нэмэгдэнэ. Тэгвэл цаашид өсөн нэмэгдэх эрэлтийг хангах ипотекийн зээлийн тогтвортой санхүүжилтийг хэрхэн босгох вэ.

Шийдэл: Япон улс. Жил бүр 20 тэрбум ам.долларын үнэт цаасыг хоёрдогч зах зээлд гаргадаг япон улс орон сууцжуулах бодлогоо зоримог өөрчилж, төсвийн татаасаас арилжааны хэлбэрт шилжүүлсэн байна. Тус улсын орон сууцны хоёрдогч зах зээлд үйл ажиллагаа явуулдаг байгууллага ч хэлбэрээ өөрчилж, үнэт цаас босгоход илүү анхаарсан хэмээн Японы орон сууцны санхүүгийн агентлагийн олон улсын харилцаа, судалгаа хөгжүүлэлтийн газрын захирал Кобаяаши масахир хэлсэн.

Ногоон бонд: Азийн хөгжлийн банкнаас байгаль орчинд ээлтэй ногоон бонд нь орон сууцны зах зээлд хямд хийгээд боломжит эх үүсвэр гэж үзэж байна. Тиймээс ногоон бонд бүс нутаг даяар эрчээ авчээ. Зүүн өмнөд Азийн бүс нутгийн хамтын ажиллагааны нийгэмлэгийн гишүүд болон БНХАУ, Япон, БНСУ-ын орнууд 2017 онд 40 гаруй тэрбум ам.долларын ногоон бонд гаргажээ. Зөвхөн БНХАУ гэхэд өнгөрсөн онд 36 тэрбум ам.долларын бонд гаргаж, бүс нутгаа тэргүүлж байна. Энэ бондын зардал нь хэмжээ, хугацаанаас хамаарч 0.7-1 хувьд хэлбэлзэж байна. Өртгийн хувьд бусад үнэт цааснаас хямд ногоон бонд нь манай орон сууцны зах зээлийн санхүүгийн цангааг тайлах боломжит хувилбар гэж Азийн хөгжлийн банк үзэж байна. Монгол улс нь НҮБ-ын тогтвортой хөгжлийн зорилтыг биелүүлж буйн хувиар ногоон бонд дагасан мөнгөний урсгалаас хүртэх боломж байна. Тиймээс салбарын яамнаас ногоон барилгын стандарт боловсруулж эхэлжээ.

Малайз: Орон сууцжуулах бодлогоор азийг манлайлдаг энэ улсад Кагамас Берхад буюу малайзын үндэсний моргейжийн корпораци орон сууцны хоёрдогч зах зээлийн санхүүжилтийг шийддэг. Тус улсын санхүүжилтийн системийг бүс нутагт загвар болохуйц хэмээн дэлхийн банкнаас үнэлжээ. Учир нь орон сууцны тогтвортой санхүүжилт татах малайзын үндэсний моргейжийн корпорацийн ажлыг тус улсын төв банк болон Засгийн газраас тууштай дэмждэг байна. Тухайлбал, энэ байгууллагын бондыг эрсдэл багатай ангилалд багтаадаг бөгөөд Кагамас Берхадын бонд нь тус улсын Засгийн газрын баталгаатай үнэт цаас адил үнэлгээтэй аж. Түүнчлэн Кагамас Берхад нь үнэт цаасны хэмжээгээр малайзын Засгийн газрын араас бичигддэг байна. 2014 оноос гадаад валютаар бонд гаргаж, своп байдлаар сольж, ханшийн эрсдэл үүрэхгүй байх боломжтой. Өнгөрсөн дөрвөн жилийн хугацаанд ам.доллар, Сингапур болон Австрали доллар, юаниар бонд гаргаж байжээ. Үндэсний моргейжийн корпорацийн Ерөнхийлөгч бөгөөд гүйцэтгэх захирал Датук Чанг Леонг “монголын ипотекийн корпораци гадаад зах зээлд үнэт цаас гаргах боломжтой болсон. Гэхдээ төр тууштай дэмжих нь чухал” хэмээн хэлсэн юм. Түүнчлэн тус улс анх удаа ипотекийн зээл авч байгаа эсвэл залуу айл өрхүүдийг урьдчилгаа төлбөрөөс чөлөөлдөг байна.

Иргэдээ орон сууцжуулахад төрийн алсыг харсан, тогтвортой бодлого ус агаар мэт чухал болохыг чуулганд оролцогчид хэлж байсан. Энэ хэрээр гадаад зах зээлээс татах санхүүжилтийн өртөг, зардал буурдаг байна. Түүнчлэн төрийн зүгээс ипотекийн хоёрдогч зах зээлээс санхүүжилт татах хувийн хэвшил болон энэ төрлийн байгууллагуудыг бодлого, дэд бүтцээр дэмжсэнээр, төр, хувийн хэвшлийн түншлэл дор орон сууцжуулах бодлого нь илүү үр дүнтэй хэрэгждэгийг Азийн орон сууцны хоёрдогч зах зээлийн санхүүжүүлэгчид хэлж байна. Чуулга уулзалтын үеэр МИК болон БНСУ-ын орон сууц санхүүжилтийн корпораци хамтран ажиллах санамж бичигт гарын үсэг зурав. Санамж бичгийн хүрээнд тус корпорациуд туршлага солилцох, хамтран судалгаа хийх аж. Зүүн Азийн найман гишүүнээс бүрдсэн Азийн моргейжийн хоёрдогч зах зээлийн холбоог 2019 он хүртэл монгол улс даргалах юм. ASMMA буюу азийн моргейжийн хоёрдогч зах зээлийн холбоо хэмээх энэ байгууллагад орон сууцжуулах бодлогын санхүүжилтийн цохилох зүрх болсон хоёрдогч зах зээлийн санхүүжүүлэгчид нэгджээ.

Ипотекийн зээлийн журмыг шинэчилж, холбогдох яамдаас санал авсан. Ирэх намраас өмнө Засгийн газарт танилцуулна. Энэ журам нь анх удаа орон сууцтай болох өрхөд хамаарах бөгөөд ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг таван хувиар бууруулж 25 хувьд хүргэнэ. Уг зээлийн найман хувийн хүүг нэг хувиар бууруулах тооцоо хийсэн ч багасгах боломжгүй гэсэн дүгнэлт гарсан. Орон сууцны зах зээлд санхүүжилт татах хувийн хэвшлийн санаачилгыг дэмжинэ. Одоо хэрэгжүүлж буй орон сууцны ипотекийн тогтолцоо нь монгол улсын иргэдийг орон сууцаар хангах хамгийн шалгарсан арга. Гол нь энэ тогтолцоог улам боловсронгуй болгох хэрэгтэй.

Өрх гэр орлогын тал хувиа зээлэндээ зарцуулах нь харьцангуй зөв хэлбэр. Монгол улсад цаашид урт хугацаатай зээлийн даатгалын орчныг илүү сайжруулах шаардлагатай. Орон сууцны хүртээмжтэй байдлыг тооцох голлох элементэд айл өрхийн орлого, орон сууцны үнэ болон өрхийн одоогийн бодит орлогоос гадна ирээдүйн орлогын тогтвортой байдлыг авч үзэх хэрэгтэй. Дэлхийн банкнаас орон сууцны хүртээмжтэй байдлыг арифметикийн бус харин медиан дунджаар нь тооцохыг зорьж байна. Эдгээр хүчин зүйлс нь улс орнуудын төр засаг бодлого тодорхойлоход нь зайлшгүй голлох зүйлс болдог.

“Орон сууцны санхүүжилт сүүлийн жилүүдэд хурдацтай өсөж байгаа ч цаашид энэхүү өсөлтийг урт хугацаанд хүртээмжтэйгээр тогтвортой үргэлжлүүлэх, санхүүжилтийг төгөлдөршүүлэх нь чухал. Монгол улсын санхүүгийн тогтолцоог цаашид гүнзгийрүүлэх, хууль эрх зүйн орчныг сайжруулах, хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны өрсөлдөх чадварыг нэмэгдүүлэх, урт хугацааны эх үүсвэрийг бий болгох, олон нийтэд үнэт цаасжуулалтын ач холбогдол, хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны шинж, чанарыг таниулан сурталчлах шаардлага хэвээр байна. Монгол улсын орон сууцны санхүүжилтийн шийдлийг хөгжүүлэхэд энэхүү чуулга уулзалт бодитой хувь нэмэр орууллаа.

Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр нь иргэдээ орон сууцжуулах хүрээнд Засгийн газраас хэрэгжүүлж байгаа томоохон хөтөлбөрийн нэг. Нийт 4.2 их наяд төгрөгийн ипотекийн зээл гаргасан байна. Үүнд 70 гаруй мянган иргэн хамрагдсан. Бидний хувьд өнөөдөр тулгамдаж байгаа гол хүндрэл гэвэл санхүүжилт босгох эх үүсвэр өндөр хүүтэй. Нөгөө талаас, иргэдийн худалдан авах чадвар тааруухан байгаа. Мөн байрны өртөг ч өндөр байна. Цаашдаа хүү багатай санхүүжилт татах арга замыг эрэлхийлэх, үүнийг эрэлттэй нийцүүлэх, барилгын үнэ өртгийг бууруулах ямар боломж байгаа талаар Засгийн газар хувийн хэвшил, олон улсын байгууллагатай илүү ойр хамтарч ажиллах шаардлагатай байна.

Манай улсын хөгжилд хувийн хэвшил давамгай үүрэг гүйцэтгэдэг. орон сууцны санхүүжилтийн зах зээлд хоёрдогч ипотекийн корпораци буюу Cagamas илүү идэвх, санаачилгатай ажилладаг. Хувийн хэвшил, төр чухал оролцогч хэвээр байна. Cagamas-ийн хувьд орон сууцны санхүүжилтийн шийдлүүдийг алхам тутам эрэлхийлж ирсэн. Энэ болгоныг хөрсөн дээр буулгахад эрх зүйн орчин тодорхой байх хэрэгтэй. Монголын хувьд ипотекийн хоёрдогч зах зээл сүүлийн жилүүдэд маш эрчимтэй урагшилж байгаа. Гэхдээ үүнийг илүү бэхжүүлж, тогтвортой, хүртээмжтэй болгоход хувийн хэвшил, төр хоорондын итгэлцэл, хамтын ажиллагаа чухал.