Орон сууцны эрэлтийг хангах бодит боломж улам багасах нь

Урьдчилгаа 30 хувиа бүрдүүлж, найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлд хамрагдахаар зэхэж буй иргэдийн хүлээлт ирэх онд ч талаар болж тун болзошгүй байна. Засгийн газраас УИХ-д өргөн барьсан ирэх оны төсвийн төсөлд ипотекийн санхүүжилтийг энэ оныхоос бууруулж 115 тэрбум төгрөг болгожээ. Энэ онд Засгийн газар, Монголбанкаас ипотекийн санхүүжилтэд 320 орчим тэрбум төгрөг олгохоор төлөвлөсөн. Үүнээс оны эхний долоон сарын байдлаар 2032 иргэн л орон сууцны зээлд хамрагдсан байна. Гэтэл барилга, хот байгуулалтын яамны захиалгаар “Тэнхлэг зууч” компанийн хийсэн орон сууцны зах зээлийн судалгаагаар энэ онд 15,245 өрх ипотекийн зээлд хамрагдаж, орон сууцанд орох хэрэгцээ байгааг тогтоосон. Монголбанкнаас гаргадаг ипотекийн зээлийн тайланд дурдсанаар оны эхний долоон сард нийт 4979 өрх ипотекийн зээлд хамрагдсанаас 41 хувь нь улсаас санхүүжсэн бол үлдсэн 59 хувьд нь банкуудын өөрийн болон бусад эх үүсвэр, дахин санхүүжүүлсэн хөрөнгөөр орон сууцны зээл олгожээ. Ийнхүү орон сууцны зах зээлд одоогоор 335.7 тэрбум гаруй төгрөг төр, хувийн хэвшлээс нэмэгдсэн ч нийт хэрэгцээний гуравны нэгийг ч хангаагүй байна. Ирэх онд ч хүн амаа орон сууцаар хангах, агаарын бохирдлыг бууруулах бодлогын эрч одоогийнхоос улам сулрах янзтай байгаа нь бас нэг харамсалтай мэдээ. Уг нь зах зээлийн судалгаагаар 2022 он хүртэл бараг 217 мянган өрх орон сууцанд орох хэрэгцээ бий. Тэдний 71.8 мянга нь ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтэй. Үүнээс 2019 онд 27,860 өрх дунджаар 73 орчим сая төгрөгийн үнэтэй, 59.5 ам.метр талбай бүхий орон сууцанд орохоор урьдчилгаа төлбөрөө хэдийн цуглуулж, хуримтлал үүсгэж эхэлжээ.

Гэвч Засгийн газрын 115 тэрбум төгрөгийн санхүүжилт 2250 орчим өрхөд л хүрэлцэхээр тооцоо гарч байна. Өөрөөр хэлбэл, зах зээлийн эрэлтийн арван хувийг ч Засгийн газрын санхүүжилт хангаж чадахгүй нь. Үүн дээр энэ онд ипотекийн зээлд хамрагдаж чадаагүй иргэдийг оролцуулаад тооцвол зах зээлийн эрэлтийг хангах бодит боломж бүр багасна. Харин худалдан авах чадвараар баталгаажсан орон сууцны бодит эрэлт ойрын гурван жилд 33.1 мянга, боломжит нийлүүлэлт 38.5 мянга байхыг зах зээлийн судалгаа харуулж буй бол 5.4 мянган орон сууцны илүүдэлтэй байх төлөвтэй. Гэвч Засгийн газрын санхүүжилт ирэх онд худалдан авах чадвараар баталгаажсан бодит эрэлтийн 10 хувьд ч хүрэхгүй нь. Үүн дээр мэдээж энэ онд хангагдаагүй бодит эрэлтийн үлдэгдэл нэмэгдэнэ. Бас тийм хэмжээний мөнгө барилгын салбарт түгжигдэнэ гэсэн үг.

Нөгөө талаар, хэрэв энэ янзаараа орон сууцны бодит эрэлтээ хангаж чадахгүй, жилд таван мянга хүрэхгүй өрх орон сууцанд орох аваас нийслэлчүүд 40 гаруй жилийн дараа л цэвэр агаартай золгоно. 2013 оны зургадугаар сараас эрчимтэй олгож байсан ипотекийн зээлийн санхүүжилт жилийн өмнөөс эрс саараад буй. Гэхдээ задалж харвал банкуудын өөрийн эх үүсвэрээр болон орон сууцны санхүүжилтийн хоёрдогч зах зээлээс босгосон хөрөнгөөс олгосон орон сууцны зээлийн хэмжээ тогтмол өсч байна. Банкууд өөрийн эх үүсвэрээр санхүүжүүлэх зээлийн хэмжээгээ 2015 оны эцсээс хойш 25.1 хувиар нэмэгдүүлжээ. Хамгийн сүүлийн үеийн статистикаар ипотекийн нийт зээлийн үлдэгдэл 4.3 их наяд гаруй төгрөг байгаа бөгөөд үүний 21.1 хувийг банкуудын өөрийн эх үүсвэр, 61 хувь нь хоёрдогч зах зээлээс босгосон хөрөнгө, 13.3 хувийг Засгийн газрын санхүүжилт эзэлж байна. Харин үлдсэн нь дахин санхүүжүүлсэн болон бусад эх үүсвэрийн зээлд тооцогдож байна.

Гэхдээ хоёрдогч зах зээлээс хөрөнгө босгох боломж хязгаарлагдмал манай орны хувьд хүү багатай, урт хугацаатай зээлийг зөвхөн хувийн хэвшлээс санхүүжүүлэх нь бусад салбар дахь цусны эргэлтийг боомилох эрсдэлтэй. Тиймээс эдийн засгийг идэвхжүүлэхийн зэрэгцээ нийгмийн тулгамдсан олон асуудлыг шийдвэрлэдэг орон сууцны санхүүжилтийн зах зээлийг төсвөөс бодитой дэмжиж байж үр дүн нь иргэн бүрт хүртээмжтэй хэрэгжинэ. СЭЗИС-ийн эрдэмтдийн хийсэн судалгаагаар ипотекийн найм болон таван хувийн хүүтэй зээл эрчимтэй олгож байсан жилүүдэд барилгын салбарын ДНБ огцом өсч, дотоодын үйлдвэрлэл нэмэгдэхийн зэрэгцээ өрхийн санхүүгийн боловсрол сайжирч, импортын худалдан авалт хумигдаж, тэр хэрээр ханшийн савлагаа буурдаг. Гэтэл Засгийн газар ирэх онд ДНБ-ийг найман хувийн өсөлттэй гэж таамагласан атлаа энэ их мөнгөн урсгалыг үр дүнтэй, нэмүү өртөг шингээх салбарт ахиу шингээж чадахгүй байгаа нь харамсалтай.